Оренбург. Фото: Андрей Липов

Как купить квартиру в ипотеку и что такое счет эскроу?

Что такое ипотека и как ее оформить? Можно ли учесть все риски и не переплатить проценты? Как купить квартиру в долевую собственность и что такое счет эскроу? Разбираемся вместе.

Ипотека – это залог недвижимости. То есть ипотечный кредит означает, что вы берете у банка деньги под проценты, а гарантией того, что вы их вернете, становится залог вашего недвижимого имущества: дома, квартиры, земельного участка.

Обычно в ипотечный кредит берут большую сумму на много лет, так что это всерьез и надолго. Поэтому перед тем как ее взять, нужно ответить себе на несколько вопросов. Во-первых, сколько у меня денег на первоначальный взнос и какую сумму мне нужно взять в кредит? Во-вторых, какую часть своего дохода я готов ежемесячно отдавать банку для погашения кредита и в течение какого периода мне по силам это делать? В-третьих, как я буду погашать кредит?

Ипотеку погашают дифференцированными или аннуитетными платежами. При дифференцированных вы ежемесячно возвращаете фиксированную часть основного долга плюс проценты за непогашенную часть долга. Каждый месяц платеж уменьшается, и за весь срок кредита вы тратите на проценты меньше, чем при аннуитетных платежах. Но сначала платежи по кредиту будут ощутимо больше по сравнению с платежами в конце срока.

При аннуитетных платежах вы ежемесячно платите равные суммы, то есть поэтапно гасите основной долг: его доля в составе аннуитетного платежа увеличивается с каждым месяцем, а размер процентов за очередной месяц пользования кредитом, соответственно, уменьшается. С постоянной суммой платежа по кредиту удобнее планировать собственный бюджет.

Оренбург. Фото Андрея Липова

Принимая решение о покупке жилья в ипотеку, стоит помнить и о рисках. Можно выделить несколько основных. Один из них связан со снижением платежеспособности. Потеряли работу, вам снизили зарплату, выросли расходы – такое может случиться с каждым. Именно поэтому перед тем, как обратиться в банк за ипотечным кредитом, следует тщательно оценить свое финансовое положение в долгосрочной перспективе. Предвидеть все невозможно. Но можно создать финансовую подушку безопасности в размере 3-6 месячных доходов семьи. Это поможет пережить временные финансовые трудности или приспособиться к новым условиям. А со вступлением в силу поправок в законодательство, дающих право на предоставление ипотечных каникул, у заемщика, попавшего в сложную жизненную ситуацию, появится возможность обратиться к кредитору с требованием об установлении льготного периода сроком до 6 месяцев. В течение этого времени заемщик может по своему выбору приостановить платежи по договору либо уменьшить их размер. Правом на ипотечные каникулы можно будет воспользоваться только один раз в отношении одного кредита.

При этом закон распространится и на ранее заключенные кредитные договоры.

Еще один вид риска – валютный. У вашей зарплаты и ипотечного кредита разная валюта? Если обменный курс резко падает, вы платите больше. Поэтому стоит брать кредит в той валюте, в которой вы получаете доход, даже если ставки по валютным кредитам ниже, чем по рублевым.

Другой риск – снижение стоимости или повреждение недвижимости, которая находится в залоге. В кризис цена на жилье может резко упасть. Если вдруг вы не сможете вносить платежи по кредиту и заложенное имущество придется продать, то вырученных средств может не хватить для погашения кредита. То есть существует вероятность остаться без недвижимости и при этом по-прежнему быть в долгу перед банком.

Защита от этих рисков – страхование. Поэтому чаще всего страховка – обязательное условие ипотечного кредитования. По закону вы обязаны застраховать имущество на его полную стоимость за свой счет и в пользу кредитора (банка), если в договоре ипотеки не прописаны другие условия. А если вы внесли первоначальный взнос, то имущество страхуется минимум на сумму кредита. Кроме того, довольно часто заемщикам предлагают застраховать жизнь и здоровье. Тогда в случае тяжелой болезни или смерти заемщика страховщик частично или полностью погасит кредит за него. Это добровольное страхование, но если вы от него откажетесь, банк может повысить процент по ипотеке или вообще не выдать кредит.

Если вы планируете купить в ипотеку строящееся жилье, стоит учесть, что с июля 2019 года это можно будет сделать только через счет эскроу в уполномоченных банках. Это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. Его еще называют условный счет, потому что он автоматически переходит от одного владельца к другому при наступлении определенных условий. Банк как независимый посредник следит за выполнением этих условий.

На официальном сайте Банка России опубликован специальный реестр банков, которые могут открывать счета эскроу для финансирования долевого строительства. С 1 июля 2019 года все такие сделки будут проходить только с помощью эскроу, других вариантов не останется. Кстати, деньги на счетах эскроу застрахованы государством, по ним сумма страхового покрытия составляет 10 миллионов рублей.

Стоит помнить, что при покупке строящегося жилья банк, через который будет проходить сделка, выбирает застройщик, а не покупатель, но только из реестра регулятора. Права на деньги всех дольщиков застройщик получает, когда сдает дом и выдает ключи первому покупателю. Главное преимущество договоров эскроу при покупке строящихся объектов – защита дольщиков.

Александр Стахнюк, управляющий Отделением по Оренбургской области Банка России
Александр Стахнюк, управляющий Отделением по Оренбургской области Банка России

Если вы взвесили все «за» и «против» и решили покупать квартиру в ипотеку, то можно приступать к оформлению ипотечного кредита. Как это сделать, рассказывает Александр Стахнюк, управляющий Отделением по Оренбургской области Банка России:

– Первое – выберите банк, в котором будете оформлять ипотечный кредит. Сравните предложения разных банков. Учитывайте не только процентную ставку, но и другие расходы, например оплату страховок и услуг независимого оценщика. Выясните, насколько удобно вам будет вносить платежи: какими способами можно это делать, много ли у банка отделений и банкоматов, есть ли они рядом с вашим домом или работой. Уточните, на какую сумму можете рассчитывать, какие документы для этого понадобятся и как быстро вам смогут выдать кредит. Возможно, одного залога недвижимости банку будет мало, и он попросит вас привлечь созаемщиков или поручителей.

Второе – выберите недвижимость. Этот этап обычно занимает больше всего времени. Если процесс затянется, банки могут успеть поменять условия: проценты по кредитам, минимальный размер первоначального взноса, максимальную сумму кредита, правила расчетов.

Третье – подготовьте документы. В стандартный список документов входят паспорт (ваш и ваших поручителей или созаемщиков, если они будут), копия трудовой книжки или трудовой договор, а также справка о доходах. Если вы покупаете готовую квартиру, понадобится отчет об оценке недвижимости, которую вы покупаете, кадастровый и технический паспорта. Также необходим паспорт продавца (если это частное лицо) и документы, которые подтверждают его права на недвижимость, или договор участия в долевом строительстве (если вы покупаете строящееся жилье). Банк может потребовать и другие документы, полный список он должен сообщить вам заранее.

Четвертое – заключите сделку. Когда вы и продавец соберете все бумаги, отнесите их в банк на проверку. В большинстве случаев можно отправить копии документов по электронной почте и не тратить время на посещение офиса. Когда эксперты банка проверят всю информацию, с вами и с продавцом согласуют дату сделки, останется только приехать в банк и подписать договор. Перед тем как получить кредит, нужно будет оформить страховку – как минимум на жилье-залог. После этого вы подписываете договор купли-продажи с продавцом и договор с банком.

Пятое – рассчитайтесь с продавцом. Дальше идет расчет по сделке купли-продажи. В случае с ипотекой это тоже делается через банк – с помощью банковской ячейки, аккредитива или счета-эскроу.

При любом способе банк следит за тем, чтобы сделка была проведена безопасно. Продавец точно получит свои деньги, но только после того, как переоформит на вас права собственности на недвижимость.

Удачи вам при покупке жилья!

Поделитесь новостью на своей странице в соцсети

⚠ Сделайте «Оренбургскую неделю» основным источником в Яндекс.Новости ⚠

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о